 |
| Isu Pecah Bahagian Tanah |
BAGAIMANA HENDAK SELESAIKAN MASALAH KOS PECAH BAHAGIAN DAN TUKAR SYARAT TANAH GERAN KONGSI YANG MAHAL?
1. Isu kos pecah bahagian dan tukar syarat tanah geran kongsi sering dijadikan alasan oleh masyarakat untuk tidak melakukan urusan tersebut sebagai jalan penyelesaian terhadap masalah pemilikan geran kongsi.
2. Mereka juga sering menyalahkan pihak lain seperti juru ukur yang mengenakan caj yang tinggi, kos permohonan di pejabat tanah yang tidak munasabah dan pelbagai syarat-syarat dan peraturan yang ditetapkan oleh pihak berkuasa untuk menyempurnakan urusan tersebut sebagai alasan untuk tidak melakukan urusan pecah bahagian dan tukar syarat tersebut. Sedangkan satu usaha ke arah itu pun mereka tidak lakukan. Hanya pandai komplen itu dan ini sahaja.
3. Akhirnya, tiada apa yang mampu mereka lakukan selain memberi alasan demi alasan. Dan mereka masih selesa untuk terus mempraktiskan sesuatu perkara yang menyalahi undang-undang. Kononnya itulah cara yang paling mudah dan jimat bagi mereka. Akhirnya, bila timbul masalah dan perbalahan dikemudian hari, barulah kalut nak cari lawyer sana sini. Apabila lawyer caj yuran guaman tinggi mereka salahkan peguam pula. Kesudahannya sampai akhir hayat mereka, tanah geran kongsi tersebut kekal begitulah keadaannya.
4. Baik, betul ke kos urusan pecah bahagian dan tukar syarat itu mahal? Saya dimaklumkan oleh seorang anak guam saya yang telah melakukan urusan tersebut, sebenarnya kos untuk melaksanakan urusan tersebut tidaklah terlalu tinggi. Untuk satu tanah pertanian geran kongsi berkeluasan 2 ekar lebih, untuk urusan pecah bahagian dan tukar syarat kepada 10 lot banglo menelan kos lebih kurang dalam RM70K sahaja, di mana pecahannya secara umum termasuklah kos juru ukur dan konsultan sebanyak lebih kurang RM20K, manakala kos bayaran premium kepada pejabat tanah lebih kurang dalam RM50K.
5. Jika dikongsi seramai 10 orang, setiap orang hanya perlu mengeluarkan kos sebanyak RM7K sahaja. Kos RM7K untuk mendapatkan satu lot banglo amatlah berbaloi berbanding dengan nilaian satu lot banglo tersebut yang boleh mencecah puluhan ribu malah ratusan ribu ringgit.
6. Jika semua pemilik bersama nampak akan kelebihan besar yang diperolehi sekiranya urusan pecah bahagian dan tukar syarat itu dilakukan, saya yakin mereka pasti akan berikhtiar untuk mencari sedikit modal untuk melaksanakan urusan tersebut.
7. Mungkin bagi sesetengah orang jumlah tersebut agak besar. Tetapi bagi saya padanlah dengan hasil pulangan yang anda bakal perolehi. Dan yang lebih penting lagi ianya selamat dan hak serta kepentingan anda akan dilindungi oleh undang-undang.
8. Sekiranya anda masih berpandangan urusan pecah bahagian dan tukar syarat ini mahal anda mungkin boleh lakukan cara-cara alternatif seperti berikut. Pun begitu ianya masih memerlukan kos. Pendek kata tak de benda dalam dunia ni yang free atau murah.
9. Di sini saya gariskan beberapa cadangan yang mungkin boleh dilakukan:
A. Semua penama jual bahagian masing-masing kepada seorang atau 2 orang penama yang berkemampuan dan banyak wang yang akan membeli bahagian- bahagian tanah tersebut.
Harga jualan sewajarnya mengikut harga pasaran semasa atau harga yang dipersetujui bersama.
Sekiranya Surat Wakil Kuasa (PA) telah ditandatangani oleh semua penama kepada seorang PA di kalangan penama-penama tersebut, maka hanya penama yang membeli dan wakil kuasa sahaja yang akan tandatangan SNP dan Borang Pindah milik. Tak perlu lagi dapatkan tandatangan daripada semua penama. Pun begitu setiap penama wajar dimaklumkan sebelum proses jual beli dan pindah milik itu dilakukan.
Sewajarnya proses jual beli ini diuruskan melalui seorang peguam yang akan bertindak sebagai peguamcara urusan jual beli dan sebagai stakeholder untuk mengagih-ahihkan pembayaran harga jual beli kepada setiap penama mengikut bahagian masing-masing.
B. Tubuhkan koperasi atau syarikat anak beranak di mana tanah tadi akan menjadi aset kepada syarikat atau koperasi tersebut.
Melalui cara ini setiap waris akan diberikan sijil saham mengikut bahagian masing-masing dan tanah tersebut dimajukan atau diusahakan dengan sesuatu aktiviti yang dapat menjana pendapatan kepada syarikat atau koperasi tersebut.
Setiap setahun sekali, hasil keuntungan perniagaan daripada tanah tersebut akan dibahagi-bahgaikan kepada setiap penama mengikut bahagian saham masing-masing.
C. Majukan tanah tersebut sebagai projek perumahan sama ada melalui syarikat atau koperasi adik beradik yang ditubuhkan tadi atau boleh JV dengan pemaju yang dipercayai.
Jika majukan sendiri, boleh serah balik tanah tadi kepada kerajaan dan mohon dikeluarkan geran individu yang berasingan dan seterusnya boleh bina rumah atas tanah-tanah tersebut untuk dijual.
Hasil jualan sama ada akan dibahagi-bahgaikan mengikut bahagian masing-masing atau boleh dimasukkan sebagai pendapatan syarikat dan setiap penama akan dapat keuntungan setiap tahun hasil daripada pemajuan dan penjualan rumah rumah tersebut.
10. Walau apapun, apa yang saya nyatakan ini hanyalah sekadar panduan sahaja. Memang betul, ianya mudah diperkatakan tetapi tidak mudah untuk dilaksanakan.
11. Mind setting yang betul, perancangan yang teliti dan rapi serta sikap percaya satu sama lain disamping saling jujur dan amanah di kalangan setiap penama dalam melaksanakan perancangan tersebut di atas amatlah diperlukan.
12. Sifat ego, suka menyalahkan pihak lain dan tamak haruslah dibuang jauh jauh. Jangan fikir untuk mudah dan untung jangka masa pendek sahaja.
13. Yang penting, melalui cadangan ini masing-masing akan dapat keuntungan jangka masa panjang yang lebih besar dan berbaloi berbanding masing-masing berbalah soal berebut hak terhadap bahagian masing-masing di samping ianya lebih selamat dan dilindungi oleh undang-undang.
Soal kos takkan tak boleh selesai kot?
14. Tepuk dada, tanya iman. Nak buat atau tak. Terpulang pada diri anda sendiri. Sekurang-kurangnya saya dah lepas tanggungjawab saya menyampaikan apa yang saya tahu sebagai panduan kita bersama.
Wallahuaklam.
Terima kasih,
Credit Artikel to
SALKUKHAIRI ABD. SUKOR
Timbalan Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)
1. Isu kos pecah bahagian dan tukar syarat tanah geran kongsi sering dijadikan alasan oleh masyarakat untuk tidak melakukan urusan tersebut sebagai jalan penyelesaian terhadap masalah pemilikan geran kongsi.
2. Mereka juga sering menyalahkan pihak lain seperti juru ukur yang mengenakan caj yang tinggi, kos permohonan di pejabat tanah yang tidak munasabah dan pelbagai syarat-syarat dan peraturan yang ditetapkan oleh pihak berkuasa untuk menyempurnakan urusan tersebut sebagai alasan untuk tidak melakukan urusan pecah bahagian dan tukar syarat tersebut. Sedangkan satu usaha ke arah itu pun mereka tidak lakukan. Hanya pandai komplen itu dan ini sahaja.
3. Akhirnya, tiada apa yang mampu mereka lakukan selain memberi alasan demi alasan. Dan mereka masih selesa untuk terus mempraktiskan sesuatu perkara yang menyalahi undang-undang. Kononnya itulah cara yang paling mudah dan jimat bagi mereka. Akhirnya, bila timbul masalah dan perbalahan dikemudian hari, barulah kalut nak cari lawyer sana sini. Apabila lawyer caj yuran guaman tinggi mereka salahkan peguam pula. Kesudahannya sampai akhir hayat mereka, tanah geran kongsi tersebut kekal begitulah keadaannya.
4. Baik, betul ke kos urusan pecah bahagian dan tukar syarat itu mahal? Saya dimaklumkan oleh seorang anak guam saya yang telah melakukan urusan tersebut, sebenarnya kos untuk melaksanakan urusan tersebut tidaklah terlalu tinggi. Untuk satu tanah pertanian geran kongsi berkeluasan 2 ekar lebih, untuk urusan pecah bahagian dan tukar syarat kepada 10 lot banglo menelan kos lebih kurang dalam RM70K sahaja, di mana pecahannya secara umum termasuklah kos juru ukur dan konsultan sebanyak lebih kurang RM20K, manakala kos bayaran premium kepada pejabat tanah lebih kurang dalam RM50K.
5. Jika dikongsi seramai 10 orang, setiap orang hanya perlu mengeluarkan kos sebanyak RM7K sahaja. Kos RM7K untuk mendapatkan satu lot banglo amatlah berbaloi berbanding dengan nilaian satu lot banglo tersebut yang boleh mencecah puluhan ribu malah ratusan ribu ringgit.
6. Jika semua pemilik bersama nampak akan kelebihan besar yang diperolehi sekiranya urusan pecah bahagian dan tukar syarat itu dilakukan, saya yakin mereka pasti akan berikhtiar untuk mencari sedikit modal untuk melaksanakan urusan tersebut.
7. Mungkin bagi sesetengah orang jumlah tersebut agak besar. Tetapi bagi saya padanlah dengan hasil pulangan yang anda bakal perolehi. Dan yang lebih penting lagi ianya selamat dan hak serta kepentingan anda akan dilindungi oleh undang-undang.
8. Sekiranya anda masih berpandangan urusan pecah bahagian dan tukar syarat ini mahal anda mungkin boleh lakukan cara-cara alternatif seperti berikut. Pun begitu ianya masih memerlukan kos. Pendek kata tak de benda dalam dunia ni yang free atau murah.
9. Di sini saya gariskan beberapa cadangan yang mungkin boleh dilakukan:
A. Semua penama jual bahagian masing-masing kepada seorang atau 2 orang penama yang berkemampuan dan banyak wang yang akan membeli bahagian- bahagian tanah tersebut.
Harga jualan sewajarnya mengikut harga pasaran semasa atau harga yang dipersetujui bersama.
Sekiranya Surat Wakil Kuasa (PA) telah ditandatangani oleh semua penama kepada seorang PA di kalangan penama-penama tersebut, maka hanya penama yang membeli dan wakil kuasa sahaja yang akan tandatangan SNP dan Borang Pindah milik. Tak perlu lagi dapatkan tandatangan daripada semua penama. Pun begitu setiap penama wajar dimaklumkan sebelum proses jual beli dan pindah milik itu dilakukan.
Sewajarnya proses jual beli ini diuruskan melalui seorang peguam yang akan bertindak sebagai peguamcara urusan jual beli dan sebagai stakeholder untuk mengagih-ahihkan pembayaran harga jual beli kepada setiap penama mengikut bahagian masing-masing.
B. Tubuhkan koperasi atau syarikat anak beranak di mana tanah tadi akan menjadi aset kepada syarikat atau koperasi tersebut.
Melalui cara ini setiap waris akan diberikan sijil saham mengikut bahagian masing-masing dan tanah tersebut dimajukan atau diusahakan dengan sesuatu aktiviti yang dapat menjana pendapatan kepada syarikat atau koperasi tersebut.
Setiap setahun sekali, hasil keuntungan perniagaan daripada tanah tersebut akan dibahagi-bahgaikan kepada setiap penama mengikut bahagian saham masing-masing.
C. Majukan tanah tersebut sebagai projek perumahan sama ada melalui syarikat atau koperasi adik beradik yang ditubuhkan tadi atau boleh JV dengan pemaju yang dipercayai.
Jika majukan sendiri, boleh serah balik tanah tadi kepada kerajaan dan mohon dikeluarkan geran individu yang berasingan dan seterusnya boleh bina rumah atas tanah-tanah tersebut untuk dijual.
Hasil jualan sama ada akan dibahagi-bahgaikan mengikut bahagian masing-masing atau boleh dimasukkan sebagai pendapatan syarikat dan setiap penama akan dapat keuntungan setiap tahun hasil daripada pemajuan dan penjualan rumah rumah tersebut.
10. Walau apapun, apa yang saya nyatakan ini hanyalah sekadar panduan sahaja. Memang betul, ianya mudah diperkatakan tetapi tidak mudah untuk dilaksanakan.
11. Mind setting yang betul, perancangan yang teliti dan rapi serta sikap percaya satu sama lain disamping saling jujur dan amanah di kalangan setiap penama dalam melaksanakan perancangan tersebut di atas amatlah diperlukan.
12. Sifat ego, suka menyalahkan pihak lain dan tamak haruslah dibuang jauh jauh. Jangan fikir untuk mudah dan untung jangka masa pendek sahaja.
13. Yang penting, melalui cadangan ini masing-masing akan dapat keuntungan jangka masa panjang yang lebih besar dan berbaloi berbanding masing-masing berbalah soal berebut hak terhadap bahagian masing-masing di samping ianya lebih selamat dan dilindungi oleh undang-undang.
Soal kos takkan tak boleh selesai kot?
14. Tepuk dada, tanya iman. Nak buat atau tak. Terpulang pada diri anda sendiri. Sekurang-kurangnya saya dah lepas tanggungjawab saya menyampaikan apa yang saya tahu sebagai panduan kita bersama.
Wallahuaklam.
Terima kasih,
Credit Artikel to
SALKUKHAIRI ABD. SUKOR
Timbalan Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)
